ワンルームマンション投資は、少額から始められる不動産投資の一つとして人気があります。

特に東京、神奈川、大阪といった大都市圏では、単身者向けの需要が高く、安定した収益が見込めることから多くの投資家に選ばれています。

本記事では、ワンルーム投資の魅力と成功のポイントについて、具体的な事例を交えて詳しく解説します。

ワンルーム投資の魅力

少額で始められる

ワンルームマンションは、比較的低価格で購入できるため、初期投資が少なくて済みます。

物件によっては、キャッシュフロー（月々の差額：家賃-管理費-修繕積立金）がプラス収支になることもあります。

マイナスでも１，０００円～５，０００円になるため、負担が少なく投資をすることができます。

不動産会社によっては、月負担５，０００円を超えるような物件事例もありますので気を付けてくださいね。

安定した収入が見込める

大都市圏では、単身者向けの需要が高く、空室リスクが低いことが特徴です。

東京の中古ワンルームマンションは、賃貸需要が安定しており、中長期的な視点で投資効率を考えると、高い利回りを実現します。

投資効率というのは、ご自身の払ったお金に対して、どのくらいバックがあるのか？という数字になります。

物件によっては、このような数字をたたき出すこともあります。

実際の数字は、Excelなどのシミュレーションで確認していきましょう。

分散投資がしやすい

都心の中古ワンルームマンションは、少額で購入することができるため、複数の物件を購入し、分散投資することができます。

複数不動産を所有することで、リスク分散になり、安定した収益を確保することができます。

税金対策になる

不動産投資は、減価償却費や雑費を計上することができ、所得税や住民税の節税効果が期待できます。

また、相続税対策としても有効です。

投資用マンションの評価額は現金の1/3程度であり、相続税の負担を軽減することができます。

ワンルーム投資のリスク

空室リスク

ワンルームマンション投資の最大のリスクは空室です。

特に築年数が古い物件や立地が悪い物件は、空室リスクが高まります。

神奈川県の空室率は10.8%であり、物件選びには慎重さが求められます。

家賃下落リスク

賃貸市場の変動により、家賃が下落するリスクもあります。

特に築年数が経過した物件は、設備の老朽化や競争力の低下により、家賃が下がる可能性があります。

大阪府の空室率は15.2%であり、家賃下落リスクにも注意が必要です。

修繕費用の負担

中古ワンルームマンションは、新築に比べて修繕費用がかかることが想定されます。

特に築20年以上の物件は、大規模修繕が必要になることが多く、購入時には修繕計画を確認することが重要です。

ワンルーム投資の成功ポイント

立地の選定

中古ワンルームマンション投資の成功には、立地が非常に重要です。

最寄り駅から徒歩7分以内の場所が大切。

また、都心部の一等地という部分が大前提になります。

立地選びを間違えると、割高物件や、家賃低下物件を掴んでしまう可能性があります。

築年数の確認

中古物件を選ぶ際には、築年数も重要なポイントです。

新築：新しい物件

築浅：築5年から10年

中古：築11年から25年

築古：築26年以降

それぞれメリット・リスクがありますので、目的や人生計画に合わせて物件選定していきましょう。

管理会社の選定

信頼できる管理会社を選ぶことで、運用の手間を大幅に削減することができます。

管理業務を委託することで、空室リスクや修繕リスクを軽減し、安定した運用が可能になります。

利回りの確認

利回りは、２種類あります。

「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法を知っておきましょう。

表面利回り

計算方法：家賃（手取り） × １２か月 ÷ 不動産価格

不動産投資をよく見せようとして掲載するケースで使われます。

一部の金融機関の評価にも利用されます。

実質利回り

計算方法：〔 家賃(手取り) ー 建物管理費ー修繕積立金 〕× １２か月 ÷ 不動産価格

実際の不動産取引の金融機関の評価を計算される際の利回りとなります。

この実質利回りによって、不動産価格が高いのか、安いのかが判断されます。

まとめ

ワンルームマンション投資は、少額から始められる不動産投資の一つとして人気があります。

特に東京、神奈川、大阪といった大都市圏では、単身者向けの需要が高く、安定した収益が見込めることから多くの投資家に選ばれています。

ただし、空室リスクや家賃下落リスク、修繕費用の負担などのリスクもあるため、物件選びや管理会社の選定には慎重さが求められます。

成功するためには、立地や築年数、実質利回りの確認など、さまざまな要素を考慮することが重要です。

具体的な事例を参考にしながら、慎重に投資を進めていきましょう。

まとめ

不動産投資ローンは、投資用不動産を購入するための重要な資金調達手段です。

住宅ローンとは異なり、投資用不動産の収益性や担保価値が重視されるため、審査基準や金利も異なります。

金利の選び方については、変動金利、当初固定金利、全期間固定金利の3種類があり、それぞれの特徴を理解した上で選ぶことが重要です。

また、金融機関の選び方についても、メガバンク、地方銀行、信託銀行、ノンバンク、ネット銀行などの特徴を理解し、自分に合った金融機関を選びましょう。

不動産投資ローンを利用する際は、金利や返済計画をしっかりと検討し、無理のない範囲で投資を行うことが重要です。

適切な金利と金融機関を選ぶことで、安定したキャッシュフローを確保し、成功する不動産投資を実現しましょう。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。