不動産投資は、長期的な収益を期待できる投資方法の一つです。

しかし、時には思ったよりも利回りが低くなってしまうことがあります。

この記事では、利回りが低い場合の具体的な対策方法についても、わかりやすく解説します。

利回りとは？

まずは、「利回り」という言葉の意味を理解しましょう。

利回りとは、投資したお金に対してどれだけの利益が得られるかを示す割合のことです。

例えば、100万円を投資して1年間で10万円の利益が出た場合、利回りは10%となります。

「利回りが高いから良い」「利回りが低いからダメ」ではなく、不動産投資の種類によっても大きく異なるため、チェックしておきましょう。

高利回りのメリットとデメリット

メリット

1. 収益性の高さ: 高利回りの物件は、投資額に対して多くの利益を生む可能性があります。
   
   例えば、年間家賃収入が多く、購入価格が低い物件は利回りが高くなります。
   
2. 資金回収の速さ: 高利回り物件は、投資したお金を短期間で回収できるため、次の投資に早く移行できる可能性があります。
   
3. キャッシュフローの増加: 高い利回りは、月々のキャッシュフロー（手元に残るお金）を増やすことができ、生活資金に余裕をもたらします。

デメリット

1. リスクの高さ: 高利回り物件は、地方や築年数が古い物件が多く、空室リスクや修繕費用が高くなる可能性があります。
   
2. 管理の難しさ: 高利回り物件は、管理が難しい場合が多く、特に地方物件では賃貸経営のノウハウが必要です。
   
3. 流動性の低さ: 高利回り物件は、需要が低い地域にあることが多く、売却時に買い手が見つかりにくいことがあります。

低利回りのメリットとデメリット

メリット

1. 安定性の高さ: 低利回り物件は、都心部や人気エリアに多く、空室リスクが低く、安定した収益が期待できます。
   
2. 管理の容易さ: 低利回り物件は、管理が容易で、特に新築や築浅物件は修繕費用が少なく済みます。
   
3. 流動性の高さ: 低利回り物件は、需要が高い地域にあるため、売却時に買い手が見つかりやすいです。

デメリット

1. 収益性の低さ: 低利回り物件は、投資額に対して収益が少ないため、資金回収に時間がかかります。
   
2. 初期投資の高さ: 都心部や人気エリアの物件は、購入価格が高いため、初期投資が大きくなります。
   
3. キャッシュフローの少なさ: 低い利回りは、月々のキャッシュフローが少なく、生活資金に余裕が出にくいです。
   

高利回りの物件事例

1. 神戸市内のアパート

利回り: 17.5%

特徴: 駅から徒歩15分、16戸のアパート。地方にあり、築年数が経過しているが、満室時の利回りは非常に高い。

2. いすみ市の収益物件

利回り: 18.93%

特徴: いすみ市にある収益物件で、土地が広く、スーパーまで徒歩2分という利便性が高い立地。

低利回りの物件事例

1. 東京都港区の中古ワンルームマンション

利回り: 4.84%

特徴: 都心部の人気エリアに位置し、空室リスクが低く、安定した収益が期待できる。

2. 大阪市中央区の中古ワンルームマンション

利回り: 3.57%

特徴: 地下鉄堺筋線と谷町線の天神橋筋六丁目駅から徒歩6分の好立地で、安定した収益が見込める。

利回りが低い場合の対策

1. 空室対策

空室率を下げるためには、物件の魅力を高めることが重要です。

リフォーム・リノベーション

物件の内装や設備を改善することで、入居者の満足度を高めます。

ターゲットの見直し

入居者のターゲット層を再評価し、そのニーズに合わせた物件提供を行います。

広告戦略の強化

インターネット広告やSNSを活用して、物件の露出を増やします。

2. 経費削減

経費を削減することで、実質利回りを向上させます。

管理会社の見直し

管理費の安い管理会社に変更することを検討します。

エネルギーコストの削減

省エネ設備の導入や、電力会社の見直しを行います。

3. 賃料の見直し

賃料を適正価格に設定することで、収益を最大化します。

市場調査

周辺の賃料相場を調査し、適正な賃料を設定します。

賃料改定

長期間賃料を据え置いている場合は、賃料改定を検討します。

4. 不動産ローンの借り換え

金利の低いローンに借り換えることで、返済負担を軽減します。

金利の比較

複数の金融機関の金利を比較し、最も有利な条件で借り換えを行います。

返済期間の延長

返済期間を延長することで、月々の返済額を減らします。

5. 物件の売却と再投資

利回りが改善しない場合は、物件を売却して新たな投資先を探すことも選択肢の一つです。

売却時期の見極め

不動産市場の動向を見極め、最適なタイミングで売却します。

再投資先の選定

売却益を元に、より高利回りの物件に再投資します。

不動産投資戦略において大切なこと

高利回りを目指すための長期的戦略

短期的な対策だけでなく、長期的な視点での戦略も重要です。

地域の選定

高利回りを目指すためには、投資する地域の選定が重要です。

経済成長が見込まれる地域や、インフラ整備が進む地域を選ぶことで、物件の価値上昇が期待できます。

ポートフォリオの多様化

一つの物件に依存せず、複数の物件や異なる種類の不動産に投資することで、リスクを分散し、安定した収益を確保します。

定期的な見直しと調整

市場の変動や物件の状況に応じて、定期的に投資戦略を見直し、必要に応じて調整を行います。

まとめ

不動産投資における利回りが低い場合でも、適切な対策を講じることで収益性を改善することが可能です。

空室対策や経費削減、賃料の見直し、ローンの借り換え、物件の売却と再投資など、多角的なアプローチを試みることが重要です。

投資家としての冷静な判断と行動が、成功への鍵となります。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。