不動産投資は、安定した収益を得るための有力な手段ですが、成功するためには適切な物件選びが不可欠です。

特に東京、大阪などの都心部でのワンルームマンション投資は、需要が高く、リスクを抑えた投資が可能です。

本記事では、不動産投資で成功するための物件選びのコツを詳しく解説します。

物件選びの基本

1. 立地の重要性

物件選びにおいて最も重要なのは立地です。

都心部の主要駅から近い物件は、賃貸需要が高く、空室リスクを抑えることができます。

例えば、東京や大阪の主要エリアは、交通の便が良く、生活インフラも整っているため、単身者からの需要が高いです。

東京の例として、渋谷、新宿、池袋などの主要駅周辺は、ビジネスやエンターテインメントの中心地であり、若者やビジネスマンからの需要が非常に高いです。

これらのエリアでは、賃貸物件の空室率が低く、安定した収益が期待できます。

大阪では、梅田、難波、天王寺などの主要エリアが人気です。

特に梅田は、大阪のビジネスの中心地であり、多くの企業が集まっています。

これにより、ビジネスマンや単身者からの賃貸需要が高く、安定した収益を見込むことができます。

2. 物件の種類とターゲット

投資用物件には、新築マンション、中古マンション、一棟アパートなど様々な種類があります。

それぞれの特徴を理解し、自分の投資スタイルに合った物件を選ぶことが重要です。

例えば、ワンルームマンションは単身者向けであり、都心部での需要が高い一方、一棟アパートはファミリー層向けで、郊外でも安定した収益が見込めます。

新築マンションは、最新の設備やデザインが魅力であり、賃貸需要が高いです。

しかし、初期投資額が大きく、利回りが低くなる傾向があります。

一方で、中古マンションは、初期投資額が抑えられるため、利回りが高くなる可能性があります。

ただし、物件の状態や修繕費用を考慮する必要があります。一棟アパートは、複数の賃貸ユニットを持つため、空室リスクが分散されます。

また、ファミリー層向けの物件は、長期的な賃貸契約が期待できるため、安定した収益が見込めます。

ただし、管理費用や維持費用がかかるため、慎重な計画が必要です。

3. 物件の状態と管理

中古物件を選ぶ場合、物件の状態や管理状況を確認することが重要です。

共用部分の清潔さや定期点検の有無など、物件の管理状態が良好であることが、長期的な収益性に直結します。

物件の状態を確認する際には、以下のポイントに注意しましょう

建物の外観

外壁のひび割れや塗装の剥がれがないか確認します。

これらの問題は、建物の耐久性に影響を与える可能性があります。

共用部分

エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部分が清潔で整備されているか確認します。

共用部分の管理状態が良好であることは、入居者の満足度に直結します。

設備の状態

給湯器やエアコン、キッチン設備などの状態を確認します。

これらの設備が古くなっている場合、修繕費用がかかる可能性があります。

管理会社の評価

管理会社の評判や実績を確認しましょう。

信頼できる管理会社が物件を管理している場合、長期的な収益性が期待できます。

具体的な物件選びのポイント

1. 周辺環境のチェック

物件の周辺環境も重要な要素です。

コンビニ、スーパー、病院などの生活必需施設が近くにあるかどうかを確認しましょう。

特に単身者向けのワンルームマンションでは、コンビニの近さが重要なポイントとなります。

周辺環境をチェックする際には、以下のポイントに注意しましょう

交通アクセス

最寄り駅までの距離や、主要なバス路線の有無を確認します。
通勤や通学に便利な立地は、賃貸需要が高まります。

生活インフラ

スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの日常生活に必要な施設が近くにあるか確認します。

これらの施設が近くにあることで、入居者の生活が便利になります。

医療施設

病院やクリニックが近くにあるか確認します。特に高齢者向けの物件では、医療施設の近さが重要です。

教育施設

学校や保育園が近くにあるか確認します。ファミリー層向けの物件では、教育施設の近さが賃貸需要に影響します。

治安

周辺の治安状況を確認します。治安が良いエリアは、入居者の安心感を高め、長期的な賃貸契約が期待できます。

2. 信頼できる不動産業者の選定

信頼できる不動産業者を選ぶことも重要です。

業歴が長く、顧客の声を公開している業者を選ぶと良いでしょう。

また、違法建築物や嫌悪施設の存在を避けるためにも、確認済証や検査済証の有無をチェックすることが必要です。

不動産業者を選定する際には、以下のポイントに注意しましょう

知識と情報

賃貸管理の知識、宅地建物取引士の資格を保有している担当者と出会いましょう。

上司や契約担当ではなく、メイン担当者になるかたが一番の責任感のある行動をしなければなりません。

そんなときに、資格を保有していなく、賃貸管理の知識がなければ、「ただの売り子同然」。

信頼性が高く、安心して取引ができるかたと契約しましょう。

顧客の声

顧客の声やレビューを確認しましょう。

実際に取引を行った顧客の評価は、業者の信頼性を判断する重要な指標です。

透明性

物件の情報や取引条件が透明であるか確認しましょう。

不明瞭な点が多い業者は避けるべきです。

アフターサービス

取引後のアフターサービスが充実しているか確認しましょう。

長期的なサポートが期待できる業者は、安心感があります。

法的な確認

違法建築物や嫌悪施設の存在を避けるために、確認済証や検査済証の有無をチェックしましょう。

これにより、法的なリスクを回避できます。

3. 物件探しのツール活用

物件探しには、インターネットの物件探しサイトや不動産情報誌を活用すると効率的です。

これらのツールを利用することで、多くの物件情報にアクセスでき、自分に合った物件を見つけやすくなります。

物件探しのツールを活用する際には、以下のポイントに注意しましょう

物件探しサイト

大手の物件探しサイトを利用することで、多くの物件情報にアクセスできます。検索条件を細かく設定し、自分の希望に合った物件を見つけましょう。

不動産業者のウェブサイト

信頼できる不動産業者のウェブサイトをチェックし、最新の物件情報を確認しましょう。業者独自の物件情報が掲載されていることもあります。

SNSやブログ

不動産投資に関するSNSやブログをフォローすることで、最新の市場動向や物件情報を得ることができます。投資家同士の情報交換も有益です。

東京のワンルームマンション投資

東京のメリット

東京は日本の首都であり、経済の中心地です。賃貸需要が非常に高く、特に城南地区や城東地区は期待利回りが高いエリアです。

しかし、物件価格も高いため、初期投資額が大きくなることが多いです。

高い賃貸需要

東京は人口が多く、賃貸需要が非常に高いです。

特に若者や単身者が多いエリアでは、ワンルームマンションの需要が高まります。

高い物件価格

東京の物件価格は全国的に見ても高いため、初期投資額が大きくなります。

しかし、高い賃料収入が期待できるため、利回りも比較的高くなります。

交通の便

東京は交通網が発達しており、主要駅から近い物件は特に人気があります。
通勤や通学に便利な立地は、賃貸需要を高めます。

再開発エリア

東京では再開発が進行中のエリアが多く、将来的な物件価値の上昇が期待できます。

例えば、品川や豊洲などのエリアは、再開発による利便性の向上が見込まれます。

東京のリスク

高い初期投資額

物件価格が高いため、初期投資額が大きくなる場合があります。

自己資金というよりも、物件価格高騰になります。

これにより、投資回収期間が長くなる可能性があります。

家賃下落リスク

築年数の経過により、家賃は徐々に下落して収益力は低下していきます。

ただし、東京のワンルームマンションであれば家賃下落率は築20年程度で緩やかになり、新築時を100とすると60～80前後で家賃は下げ止まります。

地震リスク

東京は地震リスクが高い地域であり、地震による建物の損壊や修繕費用の発生が懸念されます。

ただし、耐震設計がしっかりしている物件を選ぶことでリスクを軽減できます。

規制の厳しさ

東京はワンルームマンションに対する建築規制が厳しく、最低面積の条件や建築主への課税など細かい規則が条例で定められています。

大阪のワンルームマンション投資

大阪のメリット

大阪は東京に次ぐ日本の第二の都市圏であり、2025年の大阪万博開催に向けて再開発が進行中です。

大阪のワンルームマンションは、東京よりも高い利回りが期待でき、特に北区エリアでは若い人の人口が増えているため、賃貸需要が高まっています。

高い利回り

大阪の物件は東京に比べて物件価格が低いため、利回りが高くなる傾向があります。

特にワンルームマンションは、初期投資額が抑えられるため、利回りが高くなります。

再開発の進行

大阪では再開発が進行中のエリアが多く、将来的な物件価値の上昇が期待できます。

例えば、梅田や難波などのエリアは、再開発による利便性の向上が見込まれます。

賃貸需要の増加

大阪は若者や単身者が多く、賃貸需要が高まっています。特に北区エリアでは、若い人の人口が増えており、ワンルームマンションの需要が高まっています。

交通の便

大阪も交通網が発達しており、主要駅から近い物件は特に人気があります。

通勤や通学に便利な立地は、賃貸需要を高めます。

大阪のリスク

人口減少リスク

大阪府全体で見ると、人口減少が進行しているエリアもあります。

特に郊外では賃貸需要が減少するリスクが高まります。

家賃の低さ

大阪の家賃は東京に比べて低いため、収益性が低くなる可能性があります。

ただし、物件価格が低いため、利回りは高くなる傾向があります。

エリアによる差異

大阪市内でもエリアによって賃貸需要や物件価格に大きな差があるため、エリア選定が重要です。

例えば、中央区や北区は賃貸需要が高い一方、郊外では需要が低くなる可能性があります。

金融機関の制約

大阪では利用できる金融機関が限られている場合があり、融資条件が厳しくなることがあります。

まとめ

不動産投資で成功するためには、立地、物件の種類、物件の状態、周辺環境、信頼できる不動産業者の選定、物件探しのツール活用など、様々な要素を総合的に考慮することが重要です。

特に東京や大阪の都心部でのワンルームマンション投資は、賃貸需要が高く、安定した収益が見込めるため、初心者にもおすすめです。

東京のワンルームマンション投資は、高い賃貸需要と物件価格の上昇が期待できる一方で、高い初期投資額や地震リスクが懸念されます。

大阪のワンルームマンション投資は、高い利回りと再開発による物件価値の上昇が期待できる一方で、人口減少リスクやエリアによる差異が懸念されます。

不動産投資を成功させるための物件選びのコツを理解し、実践することで、長期的な収益を得ることができるでしょう。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。