不動産投資は多くの人にとって魅力的な資産運用方法の一つです。

しかし、数千万円単位の資金が必要になることも多く、自己資金だけで賄うのは難しい場合がほとんどです。

そこで重要になるのが不動産投資ローンです。

本記事では、不動産投資ローンの基礎知識と金利の選び方について詳しく解説します。

不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンは、その名の通り「不動産投資を目的としたローン」です。

主に賃貸用住宅などの投資用物件の購入や建築、または既存のローンの借り換えで利用されます。

融資基準や審査基準があらかじめ決められているのが特徴で、ワンルームマンションを専門とした「投資用マンションローン」や賃貸用アパートをイメージした「アパートローン」と呼ばれることも多いです。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローンと住宅ローンは、利用目的や審査基準、金利などにおいて大きく異なります。

	不動産投資ローン	住宅ローン
利用目的	投資用不動産の購入	自分が居住するための住宅の購入
審査基準	投資用不動産物件の収益性や担保価値	契約者の年収や勤務先など、本人の属性
金利	住宅ローンより高め（1～15％と幅がある）	変動で0.3％～、固定で1％～と全体的に低金利
融資限度額	契約者の年収の7～10倍	契約者の年収や返済負担率、完済年齢に応じて決定

不動産投資ローンのメリットとデメリット

メリット

● 少ない自己資金で大きな投資が可能: レバレッジ効果を利用して、少ない自己資金で高額な投資が可能です。
● 家賃収入を得ることで安定したキャッシュフローを期待: 賃貸収入を得ることで、安定した収入源を確保できます。
● 団体信用生命保険に加入できる場合がある: ローン返済中に万が一のことがあった場合、保険金でローンが完済されるため、家族に負担をかけずに済みます。

デメリット

● 空室リスクや家賃滞納リスク: 賃貸物件が空室になると、家賃収入が得られず、ローン返済が困難になる可能性があります。

● 金利上昇や物件価値の下落による返済負担の増加: 金利が上昇すると返済額が増加し、物件価値が下落すると売却時に損失が発生する可能性があります。

● 審査が厳しい: 住宅ローンに比べて審査が厳しく、融資まで時間がかかることが多いです。

金利の選び方

不動産投資ローンの金利には、変動金利、当初固定金利、全期間固定金利の3種類があります。

それぞれの特徴と選び方のポイントを見ていきましょう。

金利の種類

変動金利

変動金利は、市場の金利動向に応じて定期的に金利が見直されるタイプの金利です。通常、固定金利よりも低い金利が適用されますが、将来的に金利が上昇するリスクがあります。

メリット

●低金利で始められる: 初期の返済負担が軽くなります。

●金利が低いときに借り入れれば利息の返済額を軽減できる: 金利が低い時期に借り入れを行うと、総返済額を抑えることができます。

デメリット

●金利上昇リスク: 将来的に金利が上昇すると、返済額が増加し、返済負担が大きくなる可能性があります。

当初固定金利

当初固定金利は、一定期間（例えば5年や10年）固定金利が適用され、その後は変動金利に移行するタイプの金利です。

メリット

●初期の返済計画が立てやすい: 固定期間中は金利が変わらないため、返済計画を立てやすいです。

●金利が低い時期に固定できる: 固定期間中は金利が変動しないため、低金利の恩恵を受けられます。

デメリット

●固定期間終了後の金利変動リスク: 固定期間が終了すると、変動金利に移行するため、その時点で金利が上昇していると返済額が増加します。

全期間固定金利

全期間固定金利は、ローン期間全体で金利が固定されるタイプの金利です。

返済額が一定で安定しているため、将来的な見通しが立てやすいです。

メリット

●返済額が一定で安定している: 金利が固定されているため、返済額が変わらず、計画的な返済が可能です。

●金利上昇リスクがない: 金利が上昇しても、返済額に影響がないため、安心して返済を続けられます。

デメリット

●変動金利よりも高めに設定されることが多い: 固定金利は変動金利よりも高く設定されることが多いため、総返済額が多くなる可能性があります。

金利の選び方のポイント

金利の選び方は、投資家のリスク許容度や返済計画によって異なります。以下のポイントを参考に、自分に合った金利タイプを選びましょう。

●安定性を重視する場合: 全期間固定金利を選ぶと、返済額が一定で将来的な見通しが立てやすいです。

●低金利を狙う場合: 変動金利を選ぶと、初期の返済負担が軽くなりますが、金利上昇リスクを考慮する必要があります。

●バランスを取りたい場合: 当初固定金利を選ぶと、一定期間の安定性とその後の市場金利の恩恵を受けられる可能性があります。

金融機関の選び方

不動産投資ローンを提供する金融機関は、メガバンク、地方銀行、信託銀行、ノンバンク、ネット銀行など多岐にわたります。

それぞれの金融機関の特徴を理解し、自分に合った金融機関を選びましょう。

メガバンク

メガバンクは、全国規模で展開している大手銀行です。

金利が低く、融資条件が良いことが多いですが、審査が厳しい傾向があります。

メリット

●低金利で融資を受けられる: メガバンクは金利が低く設定されていることが多いため、返済負担を軽減できます。

●融資条件が良い: 融資限度額が高く、返済期間も長めに設定されることが多いです。

デメリット

●審査が厳しい: メガバンクは審査が厳しく、融資を受けるためには高い信用力が求められます。

地方銀行

地方銀行は、特定の地域に根ざした銀行です。

地域密着型のサービスを提供しており、地元の不動産投資家にとって利用しやすい金融機関です。

メリット

●地域密着型のサービス: 地元の不動産市場に詳しく、地域に特化した融資条件を提供してくれます。

●審査が柔軟: メガバンクに比べて審査が柔軟で、融資を受けやすい傾向があります。

デメリット

●金利が高め: メガバンクに比べて金利が高めに設定されることが多いです。

信託銀行

信託銀行は、銀行業務に加えて信託業務も行っている金融機関です。

不動産投資ローンの他に、信託商品や資産運用サービスも提供しています。

メリット

●多様な金融商品を提供: 不動産投資ローンだけでなく、信託商品や資産運用サービスも利用できるため、総合的な資産運用が可能です。

●専門的なアドバイスが受けられる: 不動産投資に関する専門的なアドバイスを受けることができます。

デメリット

●金利が高め: メガバンクに比べて金利が高めに設定されることが多いです。

ノンバンク

ノンバンクは、銀行以外の金融機関であり、主に消費者金融やリース会社が該当します。

審査が柔軟で、スピーディーな融資が特徴です。

メリット

●審査が柔軟: 銀行に比べて審査が柔軟で、融資を受けやすいです。

●スピーディーな融資: 融資までのスピードが速く、迅速に資金を調達できます。

デメリット

●金利が高め: 銀行に比べて金利が高めに設定されることが多いです。

ネット銀行

ネット銀行は、インターネットを通じてサービスを提供する銀行です。

店舗を持たないため、コストを抑えた低金利の融資が特徴です。

メリット

●低金利で融資を受けられる: 店舗を持たないため、コストを抑えた低金利の融資が可能です。

●手続きが簡単: インターネットを通じて手続きが完了するため、手間がかかりません。

デメリット

• 対面での相談が難しい: 店舗がないため、対面での相談が難しく、インターネットを通じたサポートが中心となります。

金利の選び方の具体例

金利の選び方について、具体的な例を挙げて説明します。

ケース1: 安定性を重視する場合

安定した返済計画を立てたい場合は、全期間固定金利を選ぶと良いでしょう。

例えば、金利が3.0%で全期間固定金利のローンを選んだ場合、返済額が一定で将来的な見通しが立てやすくなります。

金利が上昇しても返済額に影響がないため、安心して返済を続けられますが割高です。

ケース2: 低金利を狙う場合

低金利で始めたい場合は、変動金利を選ぶと良いでしょう。

例えば、金利が1.5%で変動金利のローンを選んだ場合、初期の返済負担が軽くなります。

ただし、将来的に金利が上昇するリスクがあるため、そのリスクを考慮した上で選ぶ必要があります。

ケース3: バランスを取りたい場合

一定期間の安定性とその後の市場金利の恩恵を受けたい場合は、当初固定金利を選ぶと良いでしょう。

例えば、金利が1.7%で3年間固定金利、その後変動金利に移行するローンを選んだ場合、初期の3年間は安定した返済計画が立てられ、その後の金利変動にも対応できます。

まとめ

不動産投資ローンは、投資用不動産を購入するための重要な資金調達手段です。

住宅ローンとは異なり、投資用不動産の収益性や担保価値が重視されるため、審査基準や金利も異なります。

金利の選び方については、変動金利、当初固定金利、全期間固定金利の3種類があり、それぞれの特徴を理解した上で選ぶことが重要です。

また、金融機関の選び方についても、メガバンク、地方銀行、信託銀行、ノンバンク、ネット銀行などの特徴を理解し、自分に合った金融機関を選びましょう。

不動産投資ローンを利用する際は、金利や返済計画をしっかりと検討し、無理のない範囲で投資を行うことが重要です。

適切な金利と金融機関を選ぶことで、安定したキャッシュフローを確保し、成功する不動産投資を実現しましょう。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。