ワンルームマンション投資は、少ないお金で始められる不動産投資として人気があります。

しかし、成功するためにはリスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。

本記事では、ワンルームマンション投資のリスクとその回避方法について、わかりやすく解説します。

リスク❶: 空室リスク

空室リスクは、ワンルームマンション投資において最も大きなリスクの一つです。

入居者がいない場合、家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費用などの固定費が自己負担となります。

回避方法

立地の選定

駅近や都心部など、賃貸需要が高いエリアを選ぶことが重要です。

これにより、空室期間を短縮できます。

物件の魅力向上

内装のリフォームや設備の充実など、物件の魅力を高めることで入居者を確保しやすくなります。

適切な賃料設定

周辺の家賃相場を調査し、適切な賃料を設定することで競争力を維持します。

広告料の支払い

賃貸仲介の不動産会社に支払う報酬を増やすことで、紹介していただける可能性が広がり、家賃上昇と空室期間を短くできる可能性があります。

リスク❷: 家賃下落のリスク

家賃下落リスクは、新築物件や築年数が経過した物件で特に注意が必要です。

新築物件は初期の家賃が高く設定されることが多いですが、数年後には家賃が下落する傾向があります。

また、「立地が悪い」「供給過多エリア」は、家賃下落の可能性は高まります。

回避方法

中古物件の購入

中古物件は家賃が安定している場合が多く、家賃下落リスクを抑えることができます。

中長期的な視点で物件選定

賃貸需要が高いエリアや、築年数が経過しても価値が維持されやすい物件を選びます。

リスク❸: 借り入れリスク

借り入れリスクは、ローン返済が困難になるリスクです。

特に空室が発生すると、家賃収入が途絶え、自己資金でローンを返済しなければならなくなります。

回避方法

返済計画の見直し

無理のない返済計画を立て、余裕を持った資金計画を行います。

複数物件の運用

ワンルームマンションは1室だけでなく、複数の物件を運用することでリスクを分散します。

リスク❹: 物件価格の下落リスク

物件価格下落リスクは、購入した物件の価値が下落するリスクです。

特に新築物件は購入直後に価格が下落することが多いです。

回避方法

中古物件の選定

中古物件は価格が安定している場合が多く、価格下落リスクを抑えられます。

立地重視

将来的に価値が維持されやすいエリア（例: 東京23区内の駅近物件）を選びます。

リスク❺: 自然災害のリスク

自然災害リスクは、地震や洪水などの自然災害による被害リスクです。

回避方法

ハザードマップの確認

国土交通省のハザードマップを活用し、災害リスクの低いエリアを選定します。

保険の加入

火災保険や水災保険に加入し、不安が大きければ地震保険に加入しましょう。万が一の際のリスクを軽減します。

リスク❻: 賃貸管理会社のリスク

管理リスクは、物件の維持管理が適切に行われないリスクです。

管理が不十分だと、入居者の満足度が低下し、空室が増える可能性があります。

また賃貸管理手数料が高いと月々の収支（キャッシュフロー）のマイナスが増えてしまい、お金のリスクも高まります。

回避方法

信頼できる管理会社の選定

管理会社の実績や評判を確認し、信頼できる管理会社を選びます。

定期的なメンテナンス

定期的なメンテナンスを行い、物件の状態を良好に保ちます。

リスク❼: 法的リスク

法的リスクは、法令違反や契約トラブルによるリスクです。

営業マンによっては、断定的な判断でトークを繰り広げられる可能性があります。

「言った言わない」は、将来的な不動産戦略を検討していくうえでリスクになりかねます。

言葉だけではなく、資料などのエビデンスを提出していただくようにしてください。

回避方法

法令遵守

建築基準法や賃貸借契約に関する法令を遵守し、適切な運用を行います。

専門家の相談

不動産投資に詳しい弁護士や税理士に相談し、法的リスクを回避します。

セカンドオピニオン

営業マンの性格・性質、不動産市場を把握している人に相談します。

リスク➑：新築ワンルームマンションのリスク

新築ワンルームマンションは、新しい物件であるため、初期費用が高く、家賃も高めに設定されがちです。

しかし、時間が経つと家賃が下がるリスクがあります。

回避方法

中長期的な視点での投資

新築物件の家賃下落を見越して、中長期的な視点で投資を行います。

中古物件との比較

新築だけでなく、中古物件も検討し、リスクを分散します。

リスク❾：割高物件を買うリスク

割高物件を購入すると、家賃収入が購入価格に見合わない場合、収益が低くなるリスクがあります。

回避方法

市場調査の徹底

購入前に市場調査を行い、適正価格で物件を購入します。

専門家の意見を聞く

不動産の専門家に相談し、適正価格を確認します。

金融機関の指標を確認

不動産価格の決定は、金融機関によって大きく変わることがあります。

数百万の不動産価格の差が生まれることもあるため、実際の金融機関の評価を確認しておく必要があります。

リスク❿：サブリース契約のリスク

サブリース（マスターリース契約）は、不動産管理会社が物件を一括借り上げし、オーナーに一定の家賃を保証する契約です。

しかし、契約内容によっては、家賃が下がるリスクがあります。

また、売却したいときに「売れない買取価格」になる可能性があります。そうなると『売れない地獄』になる可能性があるので注意してください。

回避方法

契約内容の確認

サブリース契約を結ぶ前に、契約内容を詳細に確認します。

複数の管理会社を比較

複数の管理会社の条件を比較し、最適な契約を選びます。

まとめ

ワンルームマンション投資は、適切なリスク管理と対策を講じることで、安定した収益を得ることが可能です。

充分なリスクを理解し、慎重な物件選定と管理を行うことで、成功への道が開かれます。

投資を始める前に十分な情報収集と計画を行い、リスクを最小限に抑えることが重要です。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。