不動産投資は、節税効果を最大化するための有効な手段の一つです。

特に都心部のワンルームマンションへの投資は、安定した収益を期待しつつ、税金の軽減効果を享受することができます。

本記事では、ワンルームマンション投資の節税シミュレーションと実践方法をについて解説していきます。

節税効果の基本

不動産投資による節税効果は、主に以下の要素によって決まります。

減価償却費

建物の取得価格を耐用年数にわたって分割して費用計上すること。

損益通算

不動産所得の赤字を他の所得と相殺すること。

相続税・贈与税の軽減

不動産の評価額を低く抑えることによって相続税や贈与税を軽減すること。

物件条件の提示

物件によって節税シミュレーションは異なってきます。

下記情報は、物件詳細になります。

実際の物件事例を用いて、シミュレーションを作成していきます。

この物件詳細をもとに「物件による節税効果の違い」「年収による節税効果の違い」を解説してきます。

建物評価の違いによる節税効果

不動産会社によって、建物評価の算出方法が異なります。

評価の出し方によっては、節税できなくなることもありますし、計算方法によっては納税になる可能性もあります。

ポイントがありますので、計算して「自分自身の提案を受けている物件」や「年収によっての計算」を確認してみてください。

建物評価がわかる方法

建物評価を確認する方法は、消費税から逆算することになります。

消費税から建物価格がわかる方法

土地価格の算出方法

建物価格を算出すると、土地価格を計上することができます。

物件価格2,470万円で、そのうち消費税が74.1万円と記載されている場合、物件の販売価格から建物価格を引くことで土地価格を求めることができます。

土地価格を算出して、建物比率を計算していきます。

建物比率をがわかる方法

建物比率を計算するためには、建物価格を物件の販売価格で割り、その結果を百分率で表します。

このように建物比率していきます。

建物価格から計算する減価償却費とは？

減価償却は、建物や設備の価値が時間とともに減ることを計算して、毎年少しずつ経費として計上することです。

これにより、払う税金を少なくすることができます。

建物比率が30%の場合

東京都心部は土地値が高いことがあり、おおよそ建物比率を20％～30％で計算されることがあります。

「土地値が高い＝資産価値がある」ではありませんので、ご注意ください。

建物評価額: 741万円

この建物価格を基に、減価償却費を計算します。

建物の耐用年数は47年になりますので、そこから築年数を引いた数字が確定申告で計算を行う耐用年数になります。

建物比率が30％の場合の年間減価償却費の計算方法

建物比率が55%の場合

不動産会社によっては、建物評価を55%にするケースもあり、この比率は法的に問題なく利用できる方法があります。

具体的な内容は、体験セッションで聞いてみてください。

また、建物評価を「躯体」と「設備」に分けて償却することができます。

建物比率が55％の場合の年間減価償却費の計算方法

このように計算すると、大きな差額が生まれます。

年間減価償却費の違いが、

建物比率　30％ 　25.55万円
建物比率　55％　171.93万円

146.38万円もの差がうまれきます。

また、建物比率はローン返済額の利息においても、建物部分でも利用されますので、ご確認いただければと思います。

現状の税金はいくら？

年収層によっても節税効果は大きく異なりますが、現在の税金はご存じでしょうか？

現状の税金から把握してください。

課税所得の計算

まず、基礎控除と社会保険料控除を考慮します。

基礎控除は48万円、社会保険料控除は年収の約15%と仮定します。

年収800万円の場合

• 基礎控除: 48万円
• 社会保険料控除: 800万円 × 15% = 120万円
• 課税所得: 800万円 – 48万円 – 120万円 = 632万円

年収1200万円の場合

• 基礎控除: 48万円
• 社会保険料控除: 1200万円 × 15% = 180万円
• 課税所得: 1200万円 – 48万円 – 180万円 = 972万円

年収2000万円の場合

• 基礎控除: 48万円
• 社会保険料控除: 2000万円 × 15% = 300万円
• 課税所得: 2000万円 – 48万円 – 300万円 = 1652万円

現状の税金

課税所得に基づいて現状の税金を計算します。

年収800万円の場合

• 所得税: 632万円 × 20% – 427,500円 = 836,500円
• 住民税: 632万円 × 10% = 632,000円
• 合計税金: 836,500円 + 632,000円 = 1,468,500円

年収1200万円の場合

• 所得税: 972万円 × 33% – 1,536,000円 = 1,656,000円
• 住民税: 972万円 × 10% = 972,000円
• 合計税金: 1,656,000円 + 972,000円 = 2,628,000円

年収2000万円の場合

• 所得税: 1652万円 × 40% – 2,796,000円 = 3,812,000円
• 住民税: 1652万円 × 10% = 1,652,000円
• 合計税金: 3,812,000円 + 1,652,000円 = 5,464,000円

年収別の節税シミュレーション

年収によって税金を多く払っているため、「節税対策が必要だなぁ」と思う方は少なからずいらっしゃると思います。

ただし、不動産投資で節税ができないパターンもあるので気を付けてください。

年収８００万円の場合

建物比率	節税前	節税後	節税効果
30%	146.8万円	156.4万円	9.6万円（納税）
55%	146.8万円	108.1万円	▲38.7万円（減税）

年収１，２００万円の場合

建物比率	節税前	節税後	節税効果
30%	262.8万円	256.8万円	▲6万円（減税）
55%	262.8万円	178.6万円	▲84.2万円（減税）

年収２，０００万円の場合

建物比率	節税前	節税後	節税効果
30%	546.4万円	568.2万円	21.8万円（納税）
55%	546.4万円	353.2万円	▲193.2万円（減税）

「え？建物比率とかって説明聞いていないよ？」ということはありませんか？

しっかり数字を確認しないと、納税になる可能性もありますので気を付けてください。

まとめ

都心部のワンルームマンションへの投資は、節税効果を最大化するための有力な手段です。

ただし、建物評価が高いほど減価償却費が大きくなり、節税効果も高まりますが、建物比率によって節税できない可能性もあります。

専門家のアドバイスを受けながら、慎重に計画を立てることが求められます。

Excelなどで数値化した計算も、計算式をあてはめないと「正しいのか？」と、疑う必要もあります。

「確定申告シミュレーション」や「税金シミュレーション」の数値化に関するフォーマットは特典よりゲットしてください。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。