ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でも比較的手軽に始められるため、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

しかし、その手軽さゆえに、悪徳不動産会社や悪徳営業マンによる詐欺や不正行為の被害に遭うリスクも高まっています。

本記事では、ワンルームマンション投資における悪徳業者の事例や手口、そしてそれらを回避するための対策について詳しく解説します。

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新築ワンルームマンションにおける悪徳事例

新築ワンルームマンションは、その新しさや魅力的な立地条件から、多くの投資家にとって人気のある投資対象です。

しかし、悪徳業者はこの人気を利用し、投資家に割高な価格で物件を購入させることがあります。

新築ワンルームマンションの物件は、しばしば実際の価値よりも高額で販売されることがあり、購入者がその価値を見極めるための知識や経験が不足している場合、容易に騙されてしまうことがあります。

新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンション価格の内訳

新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションの価格の差は、築年数・面積にも異なってきますが、同じ立地でも築１０年の差があれば、１，０００万円以上の価格差が生まれることがあります。

このように新築と中古には価格差が生まれ、日本経済の低迷や、中長期のシミュレーションで考えると、負担率が高いのが新築になります。

この価格差があることによって、中古ワンルームマンションに比べて”リスク”が高いのが新築ワンルームマンションになります。

サブリース契約の罠

サブリース契約は、家賃保証を謳って投資家を安心させる手法ですが、実際には様々な問題が潜んでいます。

サブリース業者は、契約後に家賃を引き下げたり、契約を一方的に解除することがあり、投資家が損失を被るリスクがあります。

さらに、サブリース契約では、オーナーに入る家賃収入がサブリース業者の利益分を差し引いた金額となるため、実際の手取りが少なくなるというデメリットもあります。

実際に合ったサブリース詐欺

佐藤さんは、将来の安定した収入源を確保するために不動産投資を考えていました。

ある日、彼は不動産会社B社の営業マンから「サブリース契約」を提案されました。

と、話を進めてしまう新築ワンルームマンションを検討される方が多いです。

営業マンの説明によると、B社が佐藤さんの物件を一括で借り上げ、入居者に転貸するというものでした。

佐藤さんはこの提案を魅力的に感じ、契約を結ぶことにしました。

しかし、契約から半年後、B社は突然、家賃を30%引き下げると通知してきました。

理由は『市場の家賃相場が下がったため』とのことでした。

さらに、佐藤さんが抗議すると、

と、言われました。

佐藤さんは、契約時にこのようなリスクについて一切説明を受けていなかったため、非常に困惑しました。

結局、家賃収入が大幅に減少し、ローンの返済に苦しむことになりました。

実際、こういう人を多く見てきています。

物件購入をするまえに気を付けてください。

割高物件の販売

悪徳不動産会社は、相場を大きく上回る価格で物件を販売することがあります。

これは、業者が転売を目的としており、購入者が割高な価格で物件を購入させられる手口です。

このような物件は、収益性が低く、投資家にとって不利な条件となります。

投資家は、物件の適正価格を知るために、地域の市場価格や過去の取引事例を調査することが重要です。

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悪徳営業マンのしつこい営業手法

悪徳営業マンは、しつこく紛らわしい営業手法を用いることがあります。

例えば、何度も営業電話をかけたり、無料セミナーを利用して物件を売り込むことがあります。

また、営業マンは高額なコミッションを得るために、顧客にとって不利な条件でも強引に契約を進めることがあります。

顧客の意向を無視し、同じ内容の営業トークを繰り返すことで、顧客に不快感を与えることが多いです。

詐欺の手口と回避策

ワンルームマンション投資における詐欺の手口は多岐にわたります。

代表的なものとしては、査定価格詐欺や売買契約と媒介契約の誤認、手付金持ち逃げなどがあります。

これらの詐欺を回避するためには、投資家自身が不動産投資に関する正しい知識を身につけることが重要です。

また、信頼できる不動産会社を選ぶためには、業歴や実績、口コミなどを確認し、事務所を訪問して社内の雰囲気を確認することも有効です。

詐欺の手口一覧

ワンルームマンション投資について投資家が注意すべき典型的な詐欺手口

架空入居者の偽装

空室にもかかわらず、架空の入居者がいると偽り、高利回りを装って物件を販売する手口。

入居状況を偽装することで、投資家は実際の収入を過大評価し、購入後に損失を被ることがあります。

査定価格詐欺

売主に対して故意に低い査定価格を提示し、相場よりも安く物件を購入する手法。

これにより、売主は本来得られるべき利益を失います。

囲い込み

売却時に他の買い手を排除し、特定の買い手にだけ情報を提供することで、価格を不当に下げる手法。

これにより、売主は市場価格よりも低い価格で物件を手放すことになります。

手付金詐欺

手付金を支払わせた後に連絡を絶ち、手付金を持ち逃げする手口。

手付金を騙し取られた被害者は、物件も手に入らず、金銭的損失を被ります。

満室偽装

実際には空室が多い物件を満室であると偽り、高額で販売する手法。

購入後に空室が発覚し、予想していた収益を得られないことがあります。

サブリース詐欺

家賃保証を謳いながら、実際には家賃を引き下げたり、一方的に契約を解除する手法。

これにより、投資家は安定した収入を得られず、損失を被ることがあります。

デート商法

恋愛感情を利用して物件を購入させる手口。

感情的に判断を誤らせ、高額な物件を購入させることがあります。

海外不動産投資詐欺

海外の架空物件を販売し、実際には存在しない物件に投資させる手法。

投資家は大きな金銭的損失を被ることがあります。

高額物件の押し売り

高額な物件を無理に購入させ、投資家を借金漬けにする手口。

これにより、投資家は返済不能に陥るリスクがあります。

ローンの過剰借入

投資家に過剰なローンを組ませ、返済不能に陥らせる手法。

結果として、投資家は多額の負債を抱えることになります。

節税効果の誇張

節税効果を過大に宣伝し、実際には税負担が大きい投資を勧める手口。

投資家は期待した節税効果を得られず、損失を被ることがあります。

絶対儲かると誤誘導

「絶対に儲かる」といった誇大広告で投資家を誘引する手法。

実際にはリスクが高く、損失を被る可能性があります。

クーリングオフの誤解

クーリングオフが可能と誤解させ、実際には適用されない契約を結ばせる手法。

これにより、投資家は契約解除ができず、損失を被ることがあります。

自己資金不要の誤誘導

自己資金が不要と誤解させ、実際には大きな負担を強いる手口。

投資家は予想外の資金負担を強いられます。

物件の老朽化隠し

物件の老朽化を隠し、購入後に高額な修繕費が必要になるケース。

これにより、投資家は予想外の修繕費を負担することになります。

価格の不当吊り上げ

需要を偽装して価格を不当に吊り上げる手口。

投資家は市場価格よりも高い価格で物件を購入させられます。

情報の非開示

重要な物件情報を意図的に隠し、不利な条件で契約を結ばせる手法。

投資家は不利な条件を知らずに契約を結ぶことになります。

詐欺の回避策

投資家が不動産投資を行う際に注意すべきポイントは正しい”知識”と”情報”をしっかり持つことです。

不動産投資を行う際には、信頼できる情報源を活用し、慎重に判断することが求められるため、しっかり基本的な知識を身につけてください。

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まとめ

ワンルームマンション投資は、適切に行えば安定した収入源となる可能性がありますが、悪徳不動産会社や悪徳営業マンによる詐欺的な案件に巻き込まれるリスクも存在します。

投資家は、十分な知識を持ち、信頼できる不動産会社を選び、慎重に物件を選定することが求められます。

また、しつこい営業手法に対しては毅然とした態度で対応し、必要に応じて第三者に相談することも重要です。

これらの対策を講じることで、ワンルームマンション投資におけるリスクを最小限に抑え、成功への道を切り開くことができるでしょう。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。