不動産投資信託（REIT）は、多くの投資家から資金を集め、その資金で不動産を購入・運用し、得られた収益を投資家に分配する仕組みです。

REITは証券取引所に上場されており、株式と同様に売買が可能です。

少額から投資ができ、分散投資や専門家による運用、高い流動性が特徴です。

このブログでは、REITの基礎知識からメリット・デメリット、失敗事例やおすすめの銘柄まで、詳しく解説します。

不動産投資信託（REIT）の基礎知識

不動産投資信託（REIT）とは

不動産投資信託（REIT：Real Estate Investment Trust）は、多くの投資家から資金を集め、その資金をもとに不動産を購入・運用し、得られた賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。

REITは証券取引所に上場されており、株式と同様に売買が可能です。日本のREITは特にJ-REITと呼ばれ、2001年に初めて上場されました。

REITの仕組み

REITは、法律に基づいて設立された「不動産投資法人」が運営します。

この法人は、投資家から集めた資金を使って不動産を購入し、その運用を行います。

法人は収益の90%以上を分配することで、法人税の支払いを免除される仕組みになっています。

REITには以下のような関係者が関わります：

• 運用会社：不動産の選定や賃貸条件の決定、修繕計画の立案・実行を行う。
• 資産保管会社：不動産などの資産管理を行う。
• 事務受託会社：会計や納税、投資法人債に関する事務を行う。

不動産投資信託（REIT）のメリット

少額からの投資が可能

通常の不動産投資では多額の資金が必要ですが、REITでは少額から投資が可能です。これにより、個人投資家でも手軽に不動産投資を始めることができます。

分散投資によるリスク軽減

REITは複数の不動産に投資するため、1つの物件に投資するよりもリスクが分散されます。これにより、特定の物件の価値が下がった場合でも、全体の影響を抑えることができます。

専門家による運用

REITは不動産投資の専門家が運用を行うため、個人で不動産を運用する場合に比べて、管理や運営の手間が省けます。また、専門家の知識と経験を活用することで、効率的な運用が期待できます。

流動性の高さ

REITは証券取引所に上場されているため、株式と同様に売買が容易です。これにより、必要な時に現金化しやすいという利点があります。

高い分配金利回り

REITは収益の90%以上を分配するため、比較的高い分配金利回りが期待できます。これにより、安定した収益を得ることが可能です。

不動産投資信託（REIT）のデメリット

価格変動リスク

REITの価格は不動産市場の動向や経済状況に影響を受けるため、価格が変動するリスクがあります。不動産の価値が下がった場合や賃貸料が減少した場合、REITの価格も下がる可能性があります。

元本保証がない

REITは株式と同様に元本保証がないため、投資した資金が減少するリスクがあります。また、分配金も変動するため、必ずしも安定した収益が得られるわけではありません。

倒産リスク

REITを運用する投資法人が倒産するリスクもあります。この場合、投資家は投資した資金を失う可能性があります。

税制上のメリットが少ない

REITの分配金には「配当控除」が適用されないため、税制上のメリットが少ない点もデメリットの一つです。

情報収集の難しさ

特に海外REITへの投資を考える場合、情報収集が難しくなることがあります。海外の不動産市場や経済状況に関する情報を適切に収集し、分析することが求められます。

不動産投資信託（REIT）のおすすめの銘柄

産業ファンド投資法人

産業ファンド投資法人は、物流施設や工場などの産業用不動産に特化したREITです。分配金利回りが高く、安定した収益が期待できる点が魅力です。

森トラストリート投資法人

森トラストリート投資法人は、オフィスビルやホテルなど多様な不動産に投資しており、分配金利回りも高いです。特にホテル比率が高く、観光需要の回復により今後の成長が期待されます。

平和不動産リート投資法人

平和不動産リート投資法人は、住宅やオフィスビルに投資しており、分配金利回りが高いです。特に東京都心部の物件を多く保有しており、安定した収益が期待できます。

まとめ

不動産投資信託（REIT）は、少額から手軽に不動産投資ができる手段として多くの投資家に利用されています。

分散投資や専門家による運用、高い流動性など多くのメリットがありますが、価格変動リスクや倒産リスク、税制上のデメリットなども存在します。

投資を検討する際には、これらのメリットとデメリットを十分に理解し、自分の投資目的やリスク許容度に応じた判断が必要です。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。