不動産投資は、資産形成や収入の多様化だけでなく、税金対策としても非常に有効です。

特に、都心部のワンルームマンションへの投資は、手軽に始められ、節税効果を最大化するための優れた選択肢となります。

本記事では、ワンルームマンション投資を通じて節税効果を最大化する具体的な方法について詳しく解説します。

ワンルームマンション投資のメリット

1. 高い利回り

都心部のワンルームマンションは、他の金融商品と比較しても高い利回りを実現することが可能です。

特に中古マンションは購入価格が抑えられるため、初期投資を少なくしつつ安定した収益を得ることができます。

2. 安定した賃貸需要

東京などの都心部は賃貸需要が非常に高いため、空室リスクが低く、安定した収入を得やすいです。

特に若者や単身者が多く集まるエリアでは、ワンルームマンションの需要が絶えません。

3. 相続対策

不動産は現金に比べて評価額が低いため、相続税対策としても有効です。

特にワンルームマンションは評価額が時価の約3分の1程度となるため、相続税の負担を大幅に軽減できます。

節税効果を最大化する方法

1. 減価償却を活用する

減価償却は、不動産の取得費用を耐用年数にわたって経費として計上する方法です。

これにより、毎年の所得を圧縮し、所得税や住民税の負担を軽減することができます。

特に築古の物件は減価償却費が大きくなるため、節税効果が高まります。

2. 損益通算を行う

不動産投資による赤字は、他の所得（給与所得など）と損益通算することができます。

これにより、全体の課税所得を減少させ、所得税や住民税を節約することが可能です。

特に高所得者にとっては、節税効果が顕著に現れます。

3. 経費を最大限に活用する

不動産投資に関連する経費（管理費、修繕費、ローン利息など）を適切に計上することで、所得を圧縮し、節税効果を高めることができます。

経費の計上は青色申告を利用することで、さらに多くの控除を受けることが可能です。

具体例：節税効果のシミュレーション

以下に、具体的なシミュレーションを示します。

ケース１：年収1,200万円の高所得者の場合

1. 減価償却費：これは、建物の価値が時間とともに減少することを考慮して、毎年少しずつ経費として計上する金額です。
   
   この例では、年間88万円です。
   
   
2. その他経費：これは、管理費や修繕費など、他の関連する費用です。
   
   この例では、年間50万円です。
   
   
3. 所得税率：これは、あなたが稼いだお金に対してどれだけの税金を払うかを示す割合です。
   
   この例では33%です。

計算の手順

1. 経費の合計を計算する：
   減価償却費とその他経費を足します。
   
   88万円+50万円=138万円
   
   
2. 節税効果を計算する：
   合計経費に所得税率を掛けます。
   
   138万円×33%=45.54万円

つまり、この例では、年間で45.54万円の税金が節約できることになります。

わかりやすいポイント

●減価償却費：建物が古くなると価値が減るので、その分を毎年少しずつ経費として計上します。

●その他経費：管理費や修繕費など、実際にかかるお金です。

●所得税率：稼いだお金に対して払う税金の割合です。

このように、減価償却費とその他経費を合計して、それに所得税率を掛けることで、どれだけ税金が節約できるかを計算します。

ケース2：年収500万円の中所得者の場合

1. 減価償却費：建物の価値が時間とともに減ることを考えて、毎年少しずつ経費として計上する金額です。
   
   年間88万円です。
   
   
2. その他経費：管理費や修繕費など、他の関連する費用です。
   
   年間50万円です。
   
   
3. 所得税率：あなたが稼いだお金に対してどれだけの税金を払うかを示す割合です。
   
   20%です。

計算の手順

1. 経費の合計を計算する：
   減価償却費とその他経費を足します。
   
   88万円+50万円=138万円
   
2. 節税効果を計算する：
   合計経費に所得税率を掛けます。
   
   138万円×20%=27.6万円

つまり、この例では、年間で27.6万円の税金が節約できることになります。

わかりやすいポイント

●減価償却費：建物が古くなると価値が減るので、その分を毎年少しずつ経費として計上します。

●その他経費：管理費や修繕費など、実際にかかるお金です。

●所得税率：稼いだお金に対して払う税金の割合です。

このように、減価償却費とその他経費を合計して、それに所得税率を掛けることで、どれだけ税金が節約できるかを計算します。

ワンルームマンション投資のリスクと対策

1. 空室リスク

賃貸需要が高いエリアを選ぶことで、空室リスクを最小限に抑えることができます。

特に駅近や人気エリアの物件は、空室率が低く安定した収益を見込めます。

2. 資産価値の下落

築古物件は購入価格が安い反面、資産価値が下落しやすいです。

定期的なメンテナンスやリノベーションを行うことで、資産価値を維持することが重要です。

3.修繕のリスク

マンションは築年数が経つにつれて老朽化しています。

老朽化に伴い、原状回復費用や設備交換費用の金額は不動産オーナーの負担になります。

最悪な想定をしたうえで、シミュレーションを立てることが大切になります。

まとめ

ワンルームマンション投資は、手軽に始められ、節税効果を最大化するための優れた選択肢です。

減価償却や損益通算、経費の適切な計上を活用することで、高い節税効果を実現できます。

しかし、投資にはリスクも伴うため、物件選びやリスク管理をしっかりと行うことが重要です。

都心部のワンルームマンション投資を通じて、賢く節税しながら資産形成を目指しましょう。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。