「不動産バブルか？」と、思わせるような不動産市場になっています。

今後の行方が気になる人が多いと思います。

1990年代の物件をレインズで調査したところ、1991年の成約事例が実際に掲載されていました。

今回は、事例などを解説しませんが、「危険！不動産投資はやるな。」と言われる理由と失敗しないための対策を解説していきます。

不動産投資への誤解と現状

不動産投資には多くの誤解が存在します。特に「不動産投資は危険だ」「失敗しやすい」といった認識が広まっていますが、その理由は以下の通りです。

過去のイメージ

10年以上前、不動産投資は電話営業で強引に売りつけるというイメージが強かったです。

これは、多くの人が不動産業界に対して持っていたネガティブな印象の一つです。

電話営業での強引なセールス手法は、信頼性を損なう原因となり、多くの人が不動産投資を避ける理由となりました。

知識の欠如

多くの人が不動産投資に関する知識が不足しているため、危険だと感じることが多いですよね。

不動産投資は複雑な投資手法であり、成功するためには多くの知識と経験が必要です。

例えば、物件の選定、資金計画、リスク管理など、多岐にわたるスキルが求められます。

この部分を知識や情報を把握していなければ、割高物件を掴む可能性があります。

詳細な事例とデータ

具体的な事例やデータを追加することで、読者の理解を深めることができます。

事例

1990年代に不動産投資で成功した事例と失敗した事例を比較分析することも大切です。

例えば、ある投資家がバブル期に購入した物件が、その後のバブル崩壊で大幅に価値を失ったケースや、逆にバブル崩壊後に底値で購入し、その後の市場回復で大きな利益を得たケースなどがあります。

データ

過去10年間の不動産投資の成功率や失敗率の統計データがあります。

不動産投資の成功率は市場の状況や投資家のスキルに大きく依存します。

例えば、ある調査によると、経験豊富な投資家は新規参入者よりも高い成功率を持っていることが示されています。

経済状況と不動産市場の現実

日経平均株価の影響

現在、日経平均株価が4万円を超えており、これはバブル時代と比較しても非常に高い水準です。

日経平均株価の上昇は、日本経済全体の好調を示しており、不動産市場にも影響を与えています。

株価の上昇は、投資家の信頼感を高め、不動産への投資意欲を増加させる要因となります。

不動産市場の動向

1980年代後半のバブル時代には、新築マンションの平均坪単価が464万円でしたが、現在はそれを超える勢いです。

バブル期の不動産価格の急騰は、多くの投資家にとって魅力的な投資機会を提供しましたが、その後のバブル崩壊は多くの投資家にとって大きな損失をもたらしました。

詳細な市場分析

不動産市場の動向を詳細に分析することで、読者に現状を理解してもらいます。

市場の変遷

バブル崩壊後から現在に至るまでの不動産市場の変遷です。

例えば、バブル崩壊後の1990年代は、不動産価格が大幅に下落し、多くの投資家が損失を被りました。

しかし、2000年代に入ると、経済の回復とともに不動産市場も徐々に回復し、再び投資対象として注目されるようになりました。

現状分析

現在の不動産市場のトレンドや将来の予測できます。

例えば、都市部の再開発プロジェクトの進行や、外国人投資家の増加などが挙げられます。

これらの要因は、不動産市場の需要を押し上げ、価格の上昇を促進しています。

不動産投資で失敗しないためのポイント

不動産投資で失敗しないために、必ず「やってはいけない物件」を3つ紹介します。

新築ワンルームマンション

新築ワンルームマンションは投資の選択肢として「きれい」「新しい」「資産性」という部分で人気がありますが、投資視点だと危険です。

供給の減少

東京では新築マンションの供給が減少しており、価格が上昇しています。

供給の減少は、需要と供給のバランスを崩し、価格の上昇を引き起こします。

特に、都市部では土地の供給が限られているため、新築物件の供給が制約されることが多いです。

リスクの高い物件

新築ワンルームマンションはリスクが高い場合が多いので、慎重に選ぶことが重要です。

例えば、立地条件や建物の品質、管理体制などをしっかりしているのは当たり前ですが、「価格が高い」です。

サブリース契約

サブリース契約（マスターリース）は、不動産会社がオーナーに代わって物件を管理する契約です。

家賃保証のリスク

家賃保証が付いている物件は注意が必要です。

不動産会社が利益を優先するため、オーナーの利益が減少することがあります。

例えば、家賃保証が途中で打ち切られるリスクや、保証家賃が市場家賃よりも低く設定されるリスクがあります。

契約内容の確認

契約内容をしっかり確認し、リスクを理解することが重要です。

契約書の内容を詳細に確認し、不明点があれば専門家に相談することが推奨されます。

割高物件の見極め

物件の適正価格を見極める方法についてです。

市場調査

過去の市場データを参考にし、現在の物件価格が適正かどうかを判断します。

例えば、近隣の類似物件の価格や家賃設定など、過去の取引履歴を調査することが重要です。

金融機関の評価

金融機関が物件を評価しており、幅広い金融機関が利用できるのか、限られた金融機関しか利用できないかによって物件評価が変わります。

金融機関や不動産会社によっては、割高物件も多く出されているので相場観が大きく変わってきます。

専門家の意見

不動産の専門家に相談し、適正価格を確認することが重要です。

専門家の意見を参考にすることで、より正確な価格評価が可能となります。

この「新築ワンルームマンション」「サブリース契約」「割高物件」を購入してしまうと失敗する理可能性が爆増します。

紹介者・信用できる営業マン・社長だからと言って鵜呑みにせず物件選定をしっかり考える必要があります。

まとめ

不動産投資は確かにリスクがありますが、正しい知識と情報を持っていれば成功する可能性は高まります。

今回紹介したポイントを参考にして、賢い投資を行いましょう。

さいごに

私は、X（旧：Twitter）を通じて100社以上の不動産会社と出会ったり、不動産投資家と出会いがありました。

そのなかで「失敗する不動産投資」と「成功する不動産投資」を学び、つねに最新情報をアップデートしております。

買ってはいけない不動産投資は、「サブリース」と「割高物件」になります。

また、必ず最悪なパターンを想定してください。

後悔しないためにやるべきことは、具体的に計算をすることです。

不動産投資をExcelで計算するフォーマットがあります。

Excelでシミュレーションを作成すると、数字は明快。
物件の数字でスグに出口戦略を作ることができます。

✔ 設備工事や原状回復費用
✔ 想定売却価格の根拠
✔ 修繕積立金の値上
✔ 家賃の値下げ
✔ 固定資産税
✔ ローン残高
✔ 譲渡税

しっかりチェックしていきましょう。

・Excelのフォーマットが欲しい人
・家賃アップの物件事例が欲しい人
・リスクをすべて知りたい人

は、「正しい知識」や「正しい情報」を取得していきましょう。